Resumo Executivo
O que mudou nas regras do alojamento de curta duração, como registar um AL na Madeira e os limites a apartamentos no Funchal que todo o comprador deve verificar primeiro.
Comece pela Licença, Não pelo Anúncio
Na Madeira, um alojamento de curta duração só é legal quando tem um registo de Alojamento Local (AL) válido. O número de registo é o título que permite abrir a hóspedes e anunciar — e tem de constar em todos os anúncios.
Responda à questão do licenciamento antes de comprar, mobilar ou fotografar seja o que for. É a ordem das operações que separa um arranque tranquilo de um investimento parado.
Este é um panorama prático, não aconselhamento jurídico. As regras mudaram duas vezes em dois anos e o Funchal ainda está a fechar o detalhe local, por isso confirme o seu caso concreto com um advogado ou especialista de licenciamento na Madeira antes de avançar.
O Que Mudou a Nível Nacional
A lei restritiva da habitação de 2023 foi largamente revertida pelo Decreto-Lei 76/2024, em vigor desde novembro de 2024. Para os proprietários, os efeitos práticos são significativos:
Os registos de AL voltam a ser indefinidos — sem reavaliação aos cinco anos nem caducidade.
O registo é transmissível quando vende, em vez de morrer com a transação.
A contribuição extraordinária sobre o AL (CEAL) foi eliminada.
Já não é preciso consentimento prévio do condomínio para iniciar um AL, exceto em hostels.
Em resumo, a base nacional está mais favorável do que estava. As restrições que restam são locais.
Em Que a Madeira e o Funchal São Diferentes
A Madeira aplica o regime nacional de AL, adaptado regionalmente, e acrescenta camadas próprias de estatística e fiscalidade. Duas realidades locais são as que mais importam:
O Funchal congelou novos registos de AL para apartamentos em prédios de habitação coletiva a partir de setembro de 2025, prolongou a medida em 2026 e aprovou em junho de 2026 um novo regulamento municipal de AL que mantém limites a apartamentos nesses edifícios. Moradias e quartos na própria habitação ficaram de fora do congelamento. Verifique sempre o regulamento atual do Funchal antes de comprar um apartamento para arrendar.
Fora do Funchal — municípios como Calheta, Ponta do Sol, Ribeira Brava, Santa Cruz e Câmara de Lobos — não há suspensão equivalente documentada, o que mantém as moradias aí uma via de licenciamento atrativa e de menor fricção. Confirme a posição local na altura em que comprar.
Como Registar um AL na Madeira
O registo é uma mera comunicação prévia submetida online através do Balcão Único Eletrónico, que emite o seu número de registo de AL. O município pode inspecionar no prazo de 60 dias. O essencial:
Confirmar que o imóvel tem autorização de utilização válida para habitação e que o AL é viável naquela morada.
Abrir a atividade correspondente nas Finanças (os CAE relevantes) e reunir a caderneta predial e o título de propriedade ou arrendamento.
Escolher a modalidade: moradia (casa inteira), apartamento (fração autónoma), estabelecimento de hospedagem (quartos/hostel) ou quartos (até três quartos na própria habitação).
Submeter a comunicação prévia com a capacidade, os dados do operador e um contacto de emergência, e receber o número de registo.
Registar o estabelecimento para as estatísticas regionais de turismo, conforme exigido, e colocar o número em todos os anúncios.
O AL padrão está limitado a 9 quartos e 27 hóspedes, com a capacidade calculada a partir do número de quartos.
Os Requisitos de Segurança e Operação
Extintor com manutenção em dia e manta ignífuga, acessíveis aos hóspedes.
Kit de primeiros socorros completo e sinalizado, e sinalética visível do 112.
Livro de reclamações em formato físico e eletrónico.
Placa de identificação homologada à entrada.
Seguro de responsabilidade civil obrigatório — ao abrigo das regras de 2024, a falta de seguro válido é fundamento para cancelar o registo.
As Suas Obrigações Contínuas
Registo de hóspedes: submeter os boletins de alojamento de hóspedes estrangeiros via SIBA, agora gerido pela AIMA, no prazo de três dias úteis após a chegada.
Taxa turística: cobrar e entregar a taxa turística municipal onde se aplica (por exemplo Funchal e Câmara de Lobos, cerca de 2 € por hóspede por noite).
Fiscalidade: liquidar IVA (12% na Madeira; sem isenção de pequenos negócios para não residentes) e declarar o rendimento de AL na Categoria B do IRS.
Condomínio: num prédio partilhado, a assembleia pode deliberar opor-se ao seu AL por perturbação reiterada e documentada, por isso faça gestão proativa do comportamento dos hóspedes.
Conclusão
O licenciamento é o primeiro portão, não a última formalidade. Em 2026, as regras nacionais favorecem os proprietários, mas os limites a apartamentos no Funchal tornam decisivos o onde e o quê da sua compra.
Se quer certeza antes de comprar, podemos fazer uma análise de viabilidade de licenciamento para uma morada concreta e dizer-lhe exatamente o que é — e o que não é — possível ali.